I costi per accendere un mutuo: quali sono e a quanto ammontano

Le rate del mutuo arrivano dopo. Perché prima, prima di tutto, bisogna affrontare una serie di spese aggiuntive indispensabili per accendere il mutuo stesso. Quali sono? E soprattutto, quanto pesano sulle tasche? 

Vediamole una a una, considerando che sono indicazioni di massima in quanto soggette all’andamento del mercato e ai parametri specifici di ogni istituto di credito.

Spese di istruttoria (o di apertura)

Dette anche spese di apertura, le spese di istruttoria sono i costi che la banca richiede per valutare se concedere o meno il mutuo al richiedente. Durante questa prima fase, la banca esegue tutte le verifiche del caso per conoscere nel dettaglio le capacità finanziarie del richiedente e studiare la fattibilità del finanziamento. 

I costi di apertura possono essere fissi o calcolati in percentuale, in genere intorno all’1% dell'importo finanziato. Ovviamente, più alta sarà la somma richiesta, maggiori saranno le spese di istruttoria. Di solito la banca riscuote questa somma all’erogazione del mutuo.

Importante: alcuni istituti pretendono il pagamento dell'istruttoria - o di una parte di essa - anche se l'operazione non va a buon fine, per cui, ancora una volta, il supporto di un consulente esperto può aiutare in maniera preventiva a valutare anche questo aspetto.

Perizia sull’immobile

Le spese di perizia si riferiscono ai costi necessari per la valutazione dell’immobile che il richiedente intende acquistare. La banca invia un perito per stabilire il valore della casa e accertarsi dell’inesistenza di abusi edilizi o anomalie. Il costo della perizia varia in base a più aspetti, come il valore dell’immobile, il valore del mutuo, i parametri stabiliti da ciascun istituto di credito.

Tasse e imposte

Il finanziamento concesso dalla banca rappresenta una somma in entrata nel bilancio familiare del richiedente, motivo per cui quest’ultimo è tenuto a pagare innanzitutto l’imposta sostitutiva - cosiddetta perché sostituisce l’imposta di registro - e la tassa di archivio. Quando il mutuo riguarda l’acquisto di una prima casa, l’imposta sostitutiva è dello 0,25% della somma ottenuta. Viceversa, in caso di seconda casa, si applica un’imposta del 2%. L’imposta viene trattenuta direttamente dalla banca; pertanto la somma che il mutuatario riceverà nelle sue casse sarà inferiore all’importo effettivamente concesso dall’istituto di credito. Entriamo nel concreto con un esempio: se si sta per acquistare la prima casa e si ha la necessità di aprire un mutuo pari a 120mila euro, l’imposta applicata sarà dello 0,25%, quindi la trattenuta sulla somma ricevuta sarà pari a 300 euro. Importante: per ottenere l’aliquota agevolata dovrà risultare la condizione di prima casa da dichiarazione del mutuatario allegata al contratto di mutuo (D.L. 168/2004).

Polizza mutuo casa

Essendo l’ipoteca la garanzia offerta dal debitore in caso di inadempimento, la banca richiede che il bene ipotecato venga assicurato, per esempio, contro il rischio di incendio o altri danni. Il costo dell’assicurazione può dipendere dal valore dell’immobile, dal costo di costruzione o da entrambi i fattori, individuati in fase di perizia. 

Anche in questo caso è importante sottolineare che, con l’ausilio di una consulenza creditizia ad hoc, è possibile valutare, oltre ai rischi obbligatori, altre coperture accessorie. Queste ultime, grazie alla tipicità di un pacchetto unico e al pagamento in una sola soluzione, portano a un risparmio interessante per eventuali e successive polizze sull’immobile.

Le spese notarili e l'iscrizione ipotecaria

Le spese notarili coprono l’attività svolta dal notaio, indispensabile ai fini della validità legale dell’atto di mutuo. I costi del notaio si compongono di tre voci: l’onorario, compreso di tasse e contributi per l’archivio nazionale notarile. Le spese per le visure notarili. Le imposte da versare all’Agenzia delle Entrate e all’Agenzia del Territorio. Queste spese varieranno a seconda dell’esperienza e della professionalità del notaio.

Spese ricorrenti

Per spese ricorrenti si intende una serie di costi aggiuntivi di lieve entità. Tra questi, per esempio, i costi di incasso rata, che ammontano a pochi euro mensili o annui (a seconda se l'addebito rata sia mensile o annuo).

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Autore:

Redazione Più Mutui Casa

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