Il sogno della prima casa torna a bussare alla porta dei più giovani. La Legge di Bilancio 2026, infatti, rimette al centro il Fondo di Garanzia Prima Casa, prorogandolo e confermandolo come uno degli strumenti principali per facilitare l’accesso al mutuo a chi, per età o condizioni familiari, fatica a superare gli ostacoli del credito tradizionale.

Il meccanismo è noto, ma resta decisivo. Il Fondo di Garanzia, gestito da Consap, consente allo Stato di farsi garante fino all’80% dell’importo del finanziamento, aprendo così la strada a mutui che possono arrivare a coprire anche il 100% del valore dell’immobile. Una leva fondamentale soprattutto per chi non dispone di un capitale iniziale consistente e per chi si affaccia per la prima volta sul mercato residenziale.

Il perimetro della misura, però, si è fatto più selettivo. Nel triennio 2025–2027 il parterre dei beneficiari è stato ridotto, con una platea più circoscritta e criteri di accesso più stringenti, proprio per concentrare le risorse sulle categorie considerate prioritarie. Dal gennaio 2025 è stato infatti introdotto un ulteriore parametro di riferimento: la soglia dei tassi applicabili, ancorata alla media del trimestre precedente. Un vincolo tecnico che incide direttamente sull’operatività delle banche e che, di fatto, rende meno automatico il ricorso allo strumento rispetto agli anni di tassi più bassi.

In un contesto di costo del denaro ancora elevato, per molti istituti il mancato margine economico pesa oggi più dell’obiettivo strategico di acquisire nuova clientela giovane, con effetti concreti sulla diffusione della misura.

Rispetto al passato, però, il fronte fiscale non cambia. Le agevolazioni che avevano accompagnato il bonus – come l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali – non sono state rinnovate. Resta, dunque, il sostegno sul fronte del credito.

La garanzia è riservata a una platea di persone ben definita. In primo piano i giovani under 36 con un ISEE ordinario in corso di validità non superiore a 40.000 euro annui.
Accanto a loro, rientrano anche le giovani coppie con almeno due anni di convivenza, purché uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni. La misura si estende poi alle famiglie mono genitoriali con figli minori, ai conduttori di alloggi di edilizia popolare e alle famiglie numerose con tre o più figli, entro specifici limiti ISEE stabiliti dalla normativa.

L’accesso al Fondo avviene esclusivamente attraverso le banche aderenti all’iniziativa: il richiedente individua un istituto aderente al Fondo – l’elenco è disponibile sul sito Consap – e, durante il colloquio preliminare, dichiara la volontà di accedere alla garanzia prima casa in qualità di under 36 o appartenente a una delle categorie prioritarie. Sarà poi l’istituto di credito a farsi carico dell’intera procedura, dalla raccolta dei documenti fino all’inoltro telematico della richiesta di garanzia.

L’ente verifica la presenza dei requisiti e la disponibilità delle risorse e, entro 20 giorni lavorativi, comunica alla banca l’esito della richiesta. In caso di ammissione, l’istituto di credito ha fino a 90 giorni di tempo per perfezionare il finanziamento e procedere alla stipula del mutuo, generalmente in prossimità del rogito di compravendita.