Mutuo prima casa: tutto quello che devi sapere per iniziare a costruire il tuo futuro 

Partiamo da una certezza: il mutuo per la prima casa, oggi più che mai, è una delle prime necessità degli italiani. Chiunque, soprattutto tra i giovani, desideri indipendenza e non abbia ancora le risorse economiche per poter acquistare il proprio – nella stragrande maggioranza dei casi, il primo – appartamento, corre a informarsi per capire come accedere a un prestito. Spesso, però, il quadro che gli si presenta di fronte è poco chiaro, poco decifrabile. E allora ecco una rapida introduzione, con parole semplici, all’universo dei mutui.

È la forma più comune e diffusa di credito immobiliare offerto ai consumatori. Si tratta di un finanziamento a medio-lungo termine di durata variabile, solitamente compresa tra i 5 e i 30 anni, in cui il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione per poi rimborsarla tramite rate di importo costante o variabile alle banche (o ad altri operatori finanziari) che lo hanno concesso. È chiamato ipotecario perché il pagamento delle suddette rate è garantito da un’ipoteca su un immobile.

Ad acquistare – ma anche a costruire o ristrutturare – un immobile. Nella  maggioranza dei casi si tratta della prima abitazione in quanto bene primario. 

Chiunque possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma prestata. Del giudizio sull’idoneità del potenziale cliente è incaricato un intermediario finanziario (banca), chiamato a valutare il merito creditizio sulla base di informazioni sufficienti e opportunamente verificate circa la situazione economica e finanziaria del richiedente.

Il calcolo del prestito viene di solito effettuato sulla base del merito creditizio del cliente e del valore dell’immobile da acquistare, attraverso una perizia compiuta da un tecnico indipendente. L’importo erogato non supera quasi mai l’80% di tale valore, ma è anche possibile ottenere di più. 

Per deciderlo è necessario valutare con attenzione il proprio reddito attuale e le prospettive future, in modo da determinando una disponibilità massima mensile al netto delle spese di vita ordinarie. Compiuto il calcolo, è consigliabile che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, per poter fronteggiare sempre eventuali imprevisti.

La rata è determinata dalla somma di capitale e interessi.

Il costo principale è determinato dagli interessi, ovvero il compenso per il prestito erogato. A questi si devono aggiungere i costi per le spese di istruttoria e di perizia. Oltre agli importi della compravendita destinati alle spese notarili e alle imposte, da versare una tantum al momento della stipula del contratto di acquisto dell’immobile.

Concordata tra cliente e intermediario, la durata determina sempre l’importo della rata. In generale, a parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, a una durata più breve corrispondono rate più alte e interessi più bassi. Al contrario, a una durata più lunga corrispondono rate più soft e interessi più gravosi.

È la sintesi di quanto detto finora, ovvero il progetto di restituzione del debito. Il piano stabilisce l’importo erogato, il costo e la periodicità delle singole rate, la data entro cui il debito deve essere estinto e i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo. In Italia il piano di ammortamento più diffuso è il cosiddetto “metodo francese”, secondo cui la rata di importo fisso è composta da una quota di capitale crescente e da una quota di interessi decrescente. All’inizio, dunque, si pagheranno più che altro interessi, dal momento che vengono applicati sul capitale residuo, che inizialmente è più alto.

Compiuta questa panoramica generale, è necessario soffermarsi sulle principali tipologie di mutuo, tra loro distinte sulla base dei tassi di interesse.

Il tasso di interesse rimane quello stabilito dal contratto per tutta la durata del mutuo. A fronte di una stabilità complessiva del piano di ammortamento, il cliente non potrà però beneficiare di eventuali riduzioni dei tassi di mercato.

Consigliato a chi teme la crescita dei tassi di mercato o in momenti storici particolarmente favorevoli, come quello attuale. 

Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto a quello di partenza, in quanto soggetto alle oscillazioni di un parametro di riferimento stabilito sui mercati monetari e finanziari. Se da una parte le eventuali riduzioni dei tassi di mercato possono giocare a favore del cliente – e l’intermediario finanziario stabilisce condizioni iniziali più vantaggiose rispetto ai mutui a tasso fisso – dall’altra c’è il rischio di un aumento dell’importo delle rate, che può impattare con maggior forza soprattutto sui mutui a lunga scadenza.

Consigliato a chi può sostenere eventuali oscillazioni al rialzo degli importi.

Il tasso di interesse può trasformarsi da fisso a variabile o viceversa, a scadenze fisse o a condizioni indicate nel contratto.

Ora che il quadro appare un po’ più chiaro, è necessario aggiungere una considerazione legata ai tassi di interessi che, in questo particolare momento storico, sono ai minimi storici. La situazione attuale apre a una fase particolarmente conveniente per gli italiani, con proposte di mutuo vantaggiose soprattutto per i tassi fissi.

Mai come ora, quindi, è il momento giusto per accendere un mutuo, acquistare la prima casa e costruire il proprio futuro.